上海房产税试点14年来首次调整

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昨天，上海市财政局官网公布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》（以下简称《通知》），受到外界诸多关注。这是上海自2011年开始试点征收个人住房房产税后，首次对房产税试点政策进行实质性优化调整。

此次政策由上海市财政局、国家税务总局上海市税务局印发，并与8月底发布的上海房地产“沪六条”衔接呼应。专家表示，其最大亮点是减少非沪籍和沪籍居民家庭在试点房产税政策方面的差异，以鼓励和吸引人才在沪工作生活，同时进一步明确个人房产税政策的操作细则。

非沪籍购房者房产税优惠

此次政策的最大调整是针对非沪籍居民家庭，新增了一项优惠政策。

《通知》提出，符合条件的人才或持有上海居住证3年以上的非沪籍购房者，可享受购买二套及以上住房的房产税税收减免条款，适用人均60平方米的免税优惠。此前，符合条件的非沪籍居民家庭主要享受首套房免征房产税优惠。

政策具体表述为，符合条件的非沪籍购房者在上海市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

“如此一来，非沪籍居民家庭二套房购房的房产税标准，和沪籍家庭是一样的。这也体现了上海对改善性住房需求的支持。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

例如，一个持有上海市居住证3年以上的购房者，一家三口原本拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（80平方米）须按规定缴纳房产税。

如果非沪籍购房者的居住证未满3年，政策也给予了一定优惠，实行“先征后退”的规则。也就是说，上海市居住证不满3年的购房者，需先按原有房产税政策计算缴纳房产税，待居住证满3年并还在上海工作生活的，可以办理退税。

为了和征税周期相适配，新政明确从2025年1月1日起执行。这是因为个人住房房产税按年征收，以年度为单位进行核算和缴纳。

这里需要提醒，购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

在税率方面，2025年新购房每平方米市场交易价格≤94446元，房产税税率为0.4%；2025年新购房每平方米市场交易价格＞94446元，税率为0.6%（这一税率分界线是根据上年度新房销售均价的2倍计算得出，每年会进行调整）。

新房市场供需热情激发

专家表示，金融税费等系列政策给力，将更好促进住房消费需求的释放。实际上，房地产“沪六条”发布之后，房地产市场积极向好，新房市场变化明显。

开发商的卖房热情被激发了，纷纷开始冲刺“金九”。截至9月19日，上海正在认购和开盘以及计划开盘的新房项目接近40个，创下2025年单月新高。据不完全统计，本月上旬入市的新盘，主要集中在外环外区域。

市场也迎来一波认购小高峰。闵行梅陇保利海上印、闵行兰香湖象屿天誉兰香的首日认购率均超过100%，普陀桃浦润云金茂府项目首日认购率91%，宝山杨行金茂棠前首日认购率也接近80%。

实际上，从楼市新政出台开始，认购热情就逐步回暖。专家表示，8月份新房市场的交易节奏，月初持续震荡，直到楼市利好政策出台，最后一周成交快速反弹。

上海市房管局公布数据显示，“沪六条”出台一周，上海一二手住房成交量较政策前显著增长，推动8月商品住房成交量环比由负转正。8月，上海一二手住房累计成交192万平方米，环比增长4%，同比增长2%。其中，一手住房成交43万平方米，环比增长7.5%；二手住房成交1.75万套，环比增长4%，同比增长11%。外环外市场表现更为突出，一手房日均来访量较政策前提升40%，二手房日均新增购房委托量较政策前增加20%，日均居间合同量增加30%。

“‘沪六条’的限购宽松和信贷政策优化对刚需和改善需求均十分友好，且在传统销售季公布，有助于稳定市场预期。”上海中原地产分析师卢文曦表示。政策效果逐渐反映在各区成交上，郊区尤为明显。9月8日至14日，新房成交面积排名前三名分别是松江、奉贤和浦东。